Thị trường văn phòng bước vào chu kỳ nâng cấp mới, cạnh tranh bằng chất lượng, khách thuê là động lực chính

Khách thuê ngày càng quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm không gian, hiệu quả vận hành cũng như các yếu tố liên quan đến môi trường và sức khỏe nhân viên. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chủ động tái định vị tài sản nếu muốn duy trì tỷ lệ lấp đầy và khả năng cạnh tranh.

Thị trường văn phòng bước vào chu kỳ nâng cấp mới

Theo Savills, thị trường văn phòng toàn cầu đang trải qua giai đoạn chuyển đổi mạnh khi các tiêu chuẩn về hiệu quả vận hành và phát triển bền vững ngày càng trở thành yếu tố trọng tâm trong chiến lược bất động sản thương mại.

Trong bối cảnh phần lớn nguồn cung hiện nay sẽ tiếp tục được sử dụng trong nhiều thập kỷ tới, các chủ đầu tư buộc phải tính toán lại chiến lược khai thác tài sản nhằm duy trì khả năng cạnh tranh và đáp ứng yêu cầu mới từ thị trường.

Các nghiên cứu quốc tế cho thấy khoảng 80% số tòa nhà dự kiến còn hoạt động vào năm 2050 đã được xây dựng từ trước. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc cải tạo và tái định vị nguồn cung hiện hữu thay vì chỉ tập trung phát triển dự án mới.

Tại nhiều nền kinh tế phát triển, các quy định liên quan đến tiết giảm tiêu thụ năng lượng và phát thải carbon đang ngày càng siết chặt. Đồng thời, nhóm khách thuê lớn, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, cũng ưu tiên lựa chọn những không gian làm việc đáp ứng tiêu chuẩn về môi trường, sức khỏe và hiệu quả vận hành.

Theo Savills, chính hai áp lực song hành từ chính sách và nhu cầu thị trường đang thúc đẩy các chủ sở hữu bất động sản thương mại phải đẩy nhanh quá trình nâng cấp tài sản.

Cải tạo tài sản trở thành bài toán chiến lược

Trong bối cảnh mới, vấn đề không còn nằm ở việc có nên nâng cấp tòa nhà hay không mà là lựa chọn phương án nâng cấp nào để tối ưu hiệu quả đầu tư.

Các chủ sở hữu hiện có nhiều lựa chọn từ tối ưu vận hành, cải tạo nhẹ cho đến tái phát triển toàn diện. Mỗi phương án đều mang lại mức độ cải thiện hiệu suất khác nhau, đồng thời kéo theo những đánh đổi về chi phí, thời gian triển khai và rủi ro khai thác.

Theo báo cáo Savills Impact, các giải pháp chi phí thấp như tối ưu vận hành hoặc cải tạo nhẹ, thường chỉ chiếm khoảng 2% đến 6% giá trị tài sản, có ưu điểm là giảm thiểu gián đoạn hoạt động và hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, khả năng tạo đột phá về giá thuê thường không lớn.

Trong khi đó, các dự án cải tạo sâu hoặc tái phát triển với chi phí khoảng 8% đến 12% giá trị tài sản đòi hỏi nguồn vốn lớn hơn và có thể phát sinh rủi ro trống diện tích trong ngắn hạn. Dù vậy, đây lại là hướng đi giúp nâng mạnh giá trị tài sản và gia tăng khả năng cạnh tranh dài hạn.

Savills cho biết, tại một số thị trường quốc tế, các dự án cải tạo chất lượng cao đã ghi nhận mức tăng giá thuê vượt trung bình thị trường tới 57% tại Madrid và 67% tại New York chỉ sau bốn năm.

Phát triển bền vững trở thành tiêu chí cốt lõi

Cùng với áp lực tài chính, yếu tố phát triển bền vững cũng đang định hình chiến lược đầu tư bất động sản văn phòng trên toàn cầu.

Trong vòng đời công trình, lượng phát thải từ vật liệu xây dựng và hoạt động thi công đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Vì vậy, nâng cấp tài sản hiện hữu được xem là giải pháp cân bằng giữa hiệu quả kinh doanh và mục tiêu giảm phát thải dài hạn.

Xu hướng này đang khiến các chủ đầu tư thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên nâng cao hiệu quả sử dụng thay vì mở rộng nguồn cung bằng mọi giá.

Tại Việt Nam, dù chưa chịu áp lực pháp lý mạnh như các thị trường phát triển, TP.HCM đang ghi nhận những chuyển biến tương tự, chủ yếu đến từ nhu cầu của khách thuê.

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó giám đốc Dịch vụ Cho thuê Thương mại Savills TP.HCM, cho biết thị trường hiện duy trì trạng thái ổn định nhưng nhu cầu đang tập trung mạnh vào các tòa nhà chất lượng cao, đặc biệt là phân khúc hạng A và hạng B tại khu vực trung tâm và Thủ Thiêm.

Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Savills, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt khoảng 3 triệu m2 sàn từ hơn 400 dự án. Tuy nhiên, nguồn cung hạng A chỉ chiếm khoảng 19%, thấp hơn đáng kể so với nhiều đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta hay Singapore.

Sự hạn chế về nguồn cung chất lượng cao đang khiến thị trường xuất hiện phân hóa rõ rệt giữa các nhóm tài sản.

Khách thuê trở thành động lực tái cấu trúc thị trường

Nhu cầu thuê hiện chủ yếu đến từ các lĩnh vực tài chính, công nghệ, bảo hiểm và bán lẻ. Đây đều là những ngành có yêu cầu cao về môi trường làm việc nhằm phục vụ chiến lược tăng trưởng và nâng cao trải nghiệm nhân sự.

Theo Savills, áp lực nâng cấp tại TP.HCM hiện không đến từ các quy định pháp lý mà xuất phát trực tiếp từ sự thay đổi trong tiêu chuẩn lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp thuê. Khách thuê ngày càng quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm không gian, hiệu quả vận hành cũng như các yếu tố liên quan đến môi trường và sức khỏe nhân viên. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chủ động tái định vị tài sản nếu muốn duy trì tỷ lệ lấp đầy và khả năng cạnh tranh.

Thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng

Savills nhận định thị trường văn phòng TP.HCM đang dần bước sang chu kỳ phát triển mới, nơi chất lượng đóng vai trò quyết định thay vì chỉ tập trung mở rộng quy mô nguồn cung.

Trong bối cảnh đó, việc cải tạo và nâng cấp tài sản không còn là giải pháp ngắn hạn mà trở thành chiến lược dài hạn của nhiều chủ đầu tư.

Những doanh nghiệp chủ động nâng cấp danh mục tài sản, cải thiện chất lượng vận hành và đáp ứng tốt hơn kỳ vọng của khách thuê sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút dòng cầu cũng như tối ưu hiệu quả khai thác.

Về dài hạn, khi nhu cầu tiếp tục dịch chuyển về các sản phẩm chất lượng cao, thị trường được kỳ vọng sẽ hình thành cấu trúc bền vững hơn, trong đó giá trị của một tòa nhà không chỉ được đo bằng diện tích mà còn bằng hiệu quả sử dụng và khả năng thích ứng với các tiêu chuẩn mới của thị trường.